現金で一括購入は一般市民にはまず無理でしょう＾＾；

住宅ローンを組むといっても種類や期間、金利、手数料が様々です。また、各ローン会社によっていろいろなキャンペーンをやってたりするので、よく調べてお得なローンを組んで早く返済してしまいましょう！！

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◎住宅ローンとは？

住宅の新築・改築や宅地の取得などの目的の為に、住宅を抵当として銀行や住宅金融会社が行なう資金の貸付けのことです。

◎住宅ローンの種類

大きく分けて【民間ローン】、【公庫ローン】、【フラット35】の３つに分けられます。

2007年3月末で【公庫ローン】の新規申込みを終了するので、これからは【民間ローン】と【フラット35】の2つが主流となっていくでしょう。

それぞれの特長は下記のとおりです。

【民間ローン（民間融資）】

都市銀行や地方銀行を中心に、生命保険会社やJA(農協)、信販会社などの民間機関で、取り扱われています。金利には、年2回金利を見直す変動型金利と、最初に決めた期間内は金利が変わらない固定型金利があります。公庫ローン（公庫融資）に比べると、利用資格や制限などの条件は易しいです。

【公庫ローン（公庫融資）】

対象物件の面積や構造、通常融資、特別加算、割増融資といった融資金額などの条件が決められている住宅金融公庫の公的融資で、金利は固定型金利になります。

【フラット35】

住宅金融公庫がバックアップする民間金融機関と提携した15年以上35年以下の長期固定金利型住宅ローンです。金利や融資額は民間金融機関が決めるので、それぞれ取り扱う民間金融機関によって変わってきます。保証料や繰上返済手数料はかかりません。

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その他

年金住宅融資・・・年金資金運用基金が厚生年金・国民年金に3年以上加入している人を対象に扱っています。完全固定型金利です。

財形住宅融資・・・雇用能力開発機構が事業主を通じて財形貯蓄をしているサラリーマンを対象に扱っています。5年間固定型金利制で、5年ごとに見直されます。

自治体融資・・・都道府県や市町村・特別区が扱っています。自治体が直接融資するものと、金融機関と提携して融資するものがあり、中には有利な条件のものもあります。

◎住宅ローン金利の種類

大きく分けて固定型金利と変動型金利があります。どちらにも長所・短所がありますので、自分にあった住宅ローンを選択しましょう。

◎住宅ローンの諸費用

保証料・・・住宅ローンを借りる際、連帯保証人を立てる代わりに保証会社に支払う手数料のことです。万が一、ローン返済中に返済不能となった場合、保証会社が金融機関にローンの残債を代わりに支払ってくれます。

取扱手数料・・・金融機関に融資を受ける場合に、金融機関に対して支払う手数料です。金額は金融機関によって違います。

印紙税（印紙代）・・・売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代金です。平成17年3月31日までに作成された売買契約書については、特例があり税額が軽減されます。

抵当権設定費用・・・購入する土地や建物に抵当権を設定するために必要な登録免許税と司法書士への報酬等に掛かる費用です。借入金が多いほど、費用は高くなります。

団体信用生命保険料・・・融資を受けている人が死亡、または高度障害などの返済不能な状態になった場合に支払われる保険金は、住宅ローンの返済に充てられます。民間融資では原則的に強制加入となっています。保険料はあらかじめ金利に上乗せされたり、銀行負担の場合が多いです。

火災保険料・・・建物や家財が火災や風水害などで損害を受けた場合、その損害に応じて支払われる保険金は、住宅ローンの返済に充てられます。民間融資の中には加入が任意の場合もありますが、万が一に備えほとんどの人が加入しています。地震を原因とした火災は保険対象外なので、最近では火災保険の他に地震保険や家財保険に加入する人も増えています。

などがかかります。

◎住宅ローン繰上返済

借入当初の契約で定められた期限よりも前に繰り上げて返済することをいいます。繰り上げ返済には、ローン残高の全部を返済期間途中で返す「全部繰上返済」と、残高の一部を臨時に返済する「一部繰上返済」があります。よく利用されるのは、この「一部繰上返済」で、残高の一部が減ることによって、返済期間が短くなる「期間短縮型」と、毎月の返済額が少なくなる「返済額軽減型」の2つがあります。

期間短縮型のほうが、繰上返済を実施した時点で支払利息の軽減分を確定することができ、残り期間にかけて軽減幅を合計した返済額軽減型よりも金額が大きいことがわかります。利息がローン残高に応じて変わってくるので、早いうちにローン残高を減らせたほうに軍配があがるといえます。

繰上返済には取扱機関やローンのタイプによって、1回あたり数千円から3万円程度の手数料がかかることが多いので、あらかじめ確認し、手数料がかかる場合は、ある程度まとめて実施したほうがお得です。

最低繰上返済額は、住宅金融公庫の場合100万円以上でかつ返済額の6ヶ月以上で、民間金融機関の場合はそれぞれ金額が違います。

〈繰上返済のポイント〉

・繰上返済は貯蓄が十分になってから行なうこと。

・将来の家計収支の変化や住宅ローンの借り換えのことも考えること。

・変動型金利のローンを組んでいる人は、低金利のうちにできるだけ貯蓄をし、金利上昇幅に応じて繰上返済時期を検討するのがおすすめ。

◎住宅ローン借り換え

借り換えとは、現在借り入れをしている住宅ローンより金利の低い住宅ローンを新たに借りて、従来のローンを一括返済することです。借り換え前後の金利差により、返済額の大幅な減少が見込めます。1％以上の金利差があるとより効果があります。

公的融資を行なっている金融機関は新規貸し出しが対象なので、借り換えを行なうことはできません。借り換えは、“公的融資”→“民間融資”か“民間融資”→“民間融資”の場合に行なうことができます。

※民間融資でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借り換えできない場合もあります。

〈借り換えのポイント〉

・借り換え前後の金利差が1％以上あること。

・借り入れ残高が1000万円以上あること。

・借り入れ期間が10年以上あること。

借り換えでメリットがあるのは、一般的に以上の3つの条件にあてはまる場合と言われています。

〈借り換えの注意点〉

借り換えは、新しくローンを組むものなので、新たに様々な諸費用（保証料、借り換え前のローンの抵当権抹消費用、登録免許税、火災保険料、司法書士手数料、融資手数料、印紙代等）が必要となるので、トータルでみると損をする事があります。諸費用も含めた上で、支払額の軽減効果があるか検討することが大事です。

借り入れ前後の金利差が1％以上あっても、固定型金利から変動型金利へ借り換えると、今後の金利上昇によって利息が大幅に増えてしまう事があるので、よく考え慎重に選びましょう。

◎注目の住宅ローン◎